„RK, kontaktujte ma iba s konkrétnym záujemcom!“ „RK Prosím nekontaktovať, jedine s konkrétnym záujemcom.“ „Ďakujem za rešpektovanie. RK nevolať, len s konkrétnym klientom.“

„RK, kontaktujte ma iba s konkrétnym záujemcom!“ „RK Prosím nekontaktovať, jedine s konkrétnym záujemcom.“ „Ďakujem za rešpektovanie. RK nevolať, len s konkrétnym klientom.“

Tieto vety na konci súkromného inzerátu s ponukou predaja nehnuteľnosti sú pomerne bežným javom. Čo predávajúcich vedie k tomu, aby nechceli mať s realitnými maklérmi nič spoločné?

Samozrejme nebudem písať ten prípad, keď sa za súkromnou inzerciou skrýva v skutočnosti realitný maklér (ktorý týmto robí hanbu všetkých realitným maklérom) a prirodzene sa snaží vyvarovať konkurencie (čím v konečnom dôsledku len škodí svojmu klientovi – predávajúcemu). Ale, to by bolo na iný článok a možno niekoľko-násobne dlhší ako tento. 

Čo si predstavuje predávajúci pod tým, že nechce svoju nehnuteľnosť predávať prostredníctvom realitnej kancelárie a pokiaľ by nad nejakou uvažoval, tak jedine, že by sa mu zjavil realitný maklér pri dverách rovno s klientom? 

Z profesionálneho pohľadu realitného makléra tomu nerozumiem. Ak sa vcítim do úlohy predávajúceho a mám zlú skúsenosť s realitným maklérom z predchádzajúceho predaja či kúpy nehnuteľnosti, tu to dokážem pochopiť.  

Avšak bez ohľadu na čokoľvek, predaj nehnuteľnosti je veľmi komplikovaný proces vyžadujúci si množstvo času, znalostí, pevné nervy a ako sa vraví „obchodného ducha“.

 

Čo všetko by ste mali zvládnuť a mať na zreteli ako predávajúci, tzv. samopredajca?

  1. Mali by ste poznať špecifiká lokálneho trhu s nehnuteľnosťami a aktuálnu situáciu na ňom
  2. V nadväznosti na to si vytvoríte tzv. cenovú mapu danej lokality
  3. Keď už poznáte trhové ceny, treba sa pozrieť aj na reálne predajné ceny (takéto informácie   však nemáte odkiaľ získať, pokiaľ nespolupracujete s realitným maklérom príp. nejakého nepoznáte)
  4. Následne sa treba samého seba spýtať, v akom časovom horizonte chcem nehnuteľnosť predať (od toho závisí nastavenie prvej požadovanej ceny ako aj marketingovej stratégie)
  5. Už viete čo, za koľko, kedy a teraz je na rade vyhotovenie reprezentatívnej fotodokumentácie, videoobhliadky, 3D modelu, interaktívnej prehliadky, 3D pôdorysu v závislosti od predávanej nehnuteľnosti a jej dispozície, polohe, stavu, orientácie atď.
  6. V tomto kroku je potrebné nastaviť si marketingovú stratégiu s cieľom predať čo najrýchlejšie za čo najvyššiu cenu (máte na výber bezplatnú inzerciu, platené realitné portály, facebook market, facebook platenú propagáciu, instagram, printové médiá, osobný marketing, reklamné bannery (fyzické aj online), pútače, google ads, schránkovú reklamu atď.)
  7. Začínajú sa Vám ozývať potenciálni záujemci o obhliadku nehnuteľnosti a púšťate sa do prvých obhliadok
  8. Na obhliadkach je potrebné byť pripravený odpovedať na množstvo otázok: právny stav nehnuteľnosti, ťarchy na byte/dome, susedské vzťahy, správcovská spoločnosť či spoločenstvo vlastníkov, mesačné náklady, plánované rekonštrukcie a ich vplyv na výšku „nájmu“, orientácia na svetové strany, možnosť zmeny dispozície, použité materiály, poskytovateľ internetu/televízie/elektriny/plynu, územný plán zóny kde sa nachádza nehnuteľnosť, občianska vybavenosť, možnosť parkovania atď.
  9. Z množstva záujemcov je potrebné si vybrať toho „pravého“. To je taký, ktorý má reálne záujem o kúpu, je pripravený okamžite si nehnuteľnosť aspoň rezervovať, máte istotu, že mu bude poskytnutý hypoúver na kúpu Vašej nehnuteľnosti, príp. má pripravenú hotovosť (ideálne, ak poznáte dobrého hypotekárneho poradcu ktorý bude posudzovať Vášho potenciálneho kupujúceho)
  10. Pristúpite k vypracovaniu rezervačnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, prípadne rovno kúpnej zmluvy. Okrem povinných zákonných náležitostí je nevyhnutné si dohodnúť množstvo detailov ako: spôsob úhrady kúpnej ceny (notárska úschova, banková vinkulácia, hypotekárny úver), dátum odovzdania nehnuteľnosti, právo na odstúpenie od zmluvy v prípade porušenia určitých jej ustanovení, kto podá návrh na vklad, kto sa podieľa na nákladoch s tým spojených (správny poplatok 66€, poplatky u notára/matrike)
  11. Teraz je čas na podpis kúpnej zmluvy. Najväčšiu právnu istotu a transparentnosť máte pri kúpnej zmluve spísanej vo forme notárskej zápisnice ktorá bude notárom aj autorizovaná (čo znamená, že kataster už takúto zmluvu nemusí kontrolovať po materiálnej a formálnej stránke a zároveň konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva na nového vlastníka netrvá 30 dní, ale 20), náklady sú cca 200-300 € za takúto zmluvu.
  12. Po podpise kúpnej zmluvy už len čakáte na rozhodnutie príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Tu treba upozorniť na to, že v prípade neodborne spísanej kúpnej zmluvy (napr. vzor stiahnutý z internetu, kamošova kúpna zmluva a pod.) hrozí reálne prerušenie, príp. zamietnutie vkladového konania, čo má následne vplyv na termíny dohodnuté v kúpnej zmluve a s tým spojené sankcie za ich nedodržanie, zároveň vznikajú ďalšie finančné náklady na nápravu situácie. Určite sa oplatí do kúpnej zmluvy investovať a nechať si ju vypracovať či už notárom alebo skúseným advokátom.
  13. Keď všetko prebehlo v poriadku, dôjde k odovzdaniu nehnuteľnosti a spísaniu protokolu o prevzatí/odovzdaní nehnuteľnosti, kde sa spíše stav nehnuteľnosti, prípadné závady (kvôli zodpovednosti za vady veci), stavy všetkých meradiel vody, plynu, elektriny a oznámenie zmeny vlastníka poskytovateľom energií, správcovi domu, pristúpenie k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytu/domu.

A aká je teda moja úloha ako realitného makléra? V skratke, všetko vyššie popísané okrem podpísania kúpnej zmluvy, môžem spraviť za Vás. Zároveň znášam náklady na právny servis u nášho spolupracujúceho notára ako aj náklady na štandardné konanie o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prečo sa teda nezjavím pri Vašich dverách rovno s kupujúcim po boku? Presne pre vyššie napísané. Som profesionál a ako taký poskytujem len profesionálne realitné služby a zároveň svojim klientom ako aj záujemcom o kúpu poskytujem len relevantné informácie o ponúkanej nehnuteľnosti. Toto nemôžem spraviť, pokiaľ som ponúkanú nehnuteľnosť nikdy nevidela a ani som nemala možnosť spoznať jej majiteľa, teda predávajúceho.

Poďme si to predstaviť na základe príkladu z inej obchodnej praxe. Kúpa auta. Akú dôveru by vo Vás (ak by ste boli záujemcom o kúpu) vzbudzoval predajca (ja) ktorý nemá vodičský preukaz, v aute nikdy nesedel, nevyzná sa v motoroch a Vami vybraté auto vidí prvýkrát v živote, až keď stojí vedľa Vás a pozeráte sa spolu naň? Asi nie veľkú. A ako môže byť takýto predajca prínosom pre výrobcu automobilu, príp. importéra (predávajúceho)? Absolútne žiadnym.

 

Samozrejme nechcem nikoho presviedčať, aby zdieľal môj názor. Avšak za seba môžem povedať, že v prípade, že niekto inzeruje svoju nehnuteľnosť na predaj či prenájom a nechce, aby ho kontaktovali realitné kancelárie, vždy to rešpektujem....Ak ale niekto inzeruje svoju nehnuteľnosť dlhšie ako dva mesiace, ozvem sa mu s ponukou pomoci pri predaji/prenájme jeho nehnuteľnosti a.......zatiaľ nebol nikto nespokojný :)